COLUMN
リフォームの費用をローンで払う場合も、要件を満たせば住宅ローン控除を使えます。
主な要件は、工事が第1号〜第6号の工事にあたり、補助金等を引いた費用が100万円を超えること、返済期間10年以上の借入れであること、登記上の床面積が40平方メートル以上で、合計所得金額が2,000万円以下（50平方メートル未満なら1,000万円以下）であることです。
令和12年12月31日までに工事した部分に住み始めれば、年末のローン残高等の0.7%を最大10年間控除でき、最初の年は確定申告をします。
この記事で扱うのは、国税庁のタックスアンサー（コード1211-4）「増改築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」が説明する、ローンを使って自分の家を増改築等した場合の住宅ローン控除です。家を新しく建てる・買う場合の要件は扱いません。
国土交通省の「住宅を増改築・リフォームしたとき」のページは、控除の対象になる工事を第1号から第6号の6つに分けています。予定している工事がどれにもあたらなければ、この控除は受けられません。
増築や改築、建築基準法でいう大規模の修繕・模様替の工事です。国税庁によると、大規模の修繕・模様替とは、家の壁・柱・床・はり・屋根・階段のどれかについて、その過半を直すことです。構造上重要でない間仕切壁、間柱、最下階の床、屋外階段はここに含みません。
マンションなどで自分が区分所有する部分の、床、階段、間仕切壁、主要構造部である壁のどれかの過半を直す工事です。租税特別措置法施行令では、間仕切壁は一部の位置を変えるもの、壁はその過半の遮音か断熱の性能を上げるものに限っています。
居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関、廊下のうち、どれか一室の床か壁を全部直す工事です。マンションでは自分が区分所有する部分に限ります。
建築基準法施行令の構造強度などの規定や、地震に対する安全性の基準に家を合わせるための修繕・模様替です。
車いすで通るための通路や出入口の拡幅、階段の勾配をゆるくする工事、浴室や便所の一定の改良、手すりの取付け、段差の解消、出入口の戸の一定の改良、滑りにくい床材への取り替えのどれかにあたる工事です。
すべての居室のすべての窓の断熱改修と、それと併せて行う床・壁・天井の断熱改修です。直した部位がどれも平成28年基準以上になり、家全体の断熱等性能等級が今より一段階相当以上上がると認められる必要があります。住宅性能評価書などで等級が一段階以上上がると証明できれば、一部の居室の窓だけの断熱改修でも対象です。
租税特別措置法の第41条は、これらの工事と併せて行う、家と一体になって働く設備の取替えや取付けの工事も増改築等に含めています。設備の入れ替えを予定しているなら、それと併せて行う工事が第1号〜第6号のどれにあたるかを確かめます。
費用にも要件があります。工事費用から国や自治体の補助金等を差し引いた額が100万円を超え、その2分の1以上が自分の住む部分の工事費用であることです。国土交通省のページは、この100万円を税込の額としています。
控除の対象になるのは、増改築等のための一定の借入金や債務のうち、10年以上にわたって分割で返す・払う契約のものです。国税庁の（コード1225）「住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等」によると、この10年は借りている期間ではなく、最初に返済してから返し終わるまでの期間で数えます。返済の始まりから終わりまでが10年に満たない組み方にすると対象外になるため、ローンの返済期間はこの数え方で決めます。借りたあとに繰上返済で返済期間を短くした場合は、国税庁の質疑応答事例（令和7年8月1日現在の法令・通達等に基づくもの）によると、繰上返済のあとの期間で判定します。最初の返済から、短くなったあとの最後の返済までが10年に満たなくなると、その年以後は控除を受けられません。返済期間を短くする繰上返済を考えるときは、繰上返済のあとの最後の返済の時期を、この数え方に当てはめて先に確かめます。
借り先として国税庁が例に挙げるのは、銀行などの金融機関、住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金です。勤務先からの借入金のうち、無利子のものと、利率が0.2%に満たないものは対象になりません。
工事をするのは、自分が所有し、自分が住む家です。家を2つ以上持っているなら、主に住んでいる家に限ります。床面積の2分の1以上を、もっぱら自分の住まいに使っていることも必要です。
工事後の床面積は登記事項証明書の面積で見ます。マンションは専有部分の面積で、共用の階段や通路は含みません。50平方メートル以上なら、控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下、40平方メートル以上50平方メートル未満なら1,000万円以下が要件です。所得は年ごとに判定し、上限を超えた年は控除を受けられません。
増改築等の日（国土交通省のページでは増改築等の完了）から6か月以内に住み始め、控除を受ける年の12月31日まで住み続けていることが要件です。租税特別措置法第41条第1項は、増改築等をした家では、増改築等をした部分を住まいに使い始めた時で判定する定めです。この記事の「住み始めた年」は、その時が属する年を指します。
住み始めた年とその前2年に、居住用財産の譲渡所得の特別控除などの特例を受けていないことも要件です。後3年の間に、工事をした家とその敷地以外の居住用財産などを売ってこれらの特例を受けると、10年間のどの年も控除を受けられません。売却を考えているなら、コード1211-4に挙がっている特例と照らし合わせます。
控除額は、年末のローン残高と工事費用のうち少ないほうに0.7%を掛けて計算します。工事費用は、補助金等を受けたときはその額を差し引いた額です。令和4年から令和12年に住み始めた場合、控除期間は10年、1年の控除額の上限は14万円です。控除はその年の所得税額から差し引くもので、所得税額が控除額より少ない年は、国税庁のQ&Aによると、引ききれない額が一定の計算の下で住民税から控除されます。総務省によると、控除されるのは翌年度の個人住民税で、令和4年以降に住み始めた場合、その額は前年分の所得税の課税総所得金額等の5%までで、97,500円が上限です。国土交通省の「住宅ローン減税」のページによると、令和8年度の税制改正で、入居の期限が令和12年12月31日まで延びました。
最初の年は、住み始めた年分の確定申告書に次の書類を添えて税務署に出します。給与所得者は、2年目からは年末調整で控除を受けられます。確定申告の義務が無い給与所得者が最初の年に申告しなかった場合も、同じQ&Aによると、住み始めた年の5年後の12月31日まで税務署に申告できます。
税務署の様式の「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」と、金融機関などから届く借入金の年末残高等証明書です。連帯債務があるときは、明細書の付表も要ります。
床面積が分かる登記事項証明書などと、工事費用が分かる工事請負契約書の写しなどです。補助金等を受けたときは、補助金の額が分かる交付決定の通知なども添えます。住宅取得等資金の贈与の特例を受けたときは、その資金の額が分かる贈与税の申告書などの写しも要ります。
第1号〜第6号の工事をしたことを示す書類です。第1号の工事なら、建築確認の確認済証や検査済証の写しで代えることもできます。
国土交通省によると、増改築等工事証明書は原則として工事の完了後に、施主などが発行を頼みます。発行できるのは、建築士、登録住宅性能評価機関、指定確認検査機関、住宅瑕疵担保責任保険法人です。建築士について、国土交通省は登録を受けた建築士事務所に所属する建築士とし、国税庁は一級建築士・二級建築士・木造建築士と書いていて、書き方が異なります。頼むときは、登記事項証明書、工事請負契約書（無ければ費用の領収書と工事前後の写真）、設計図書などを求められます。申告は、国土交通省のページのとおり、住まいの地域を所管する税務署の案内に沿って行います。コード1211-4は令和8年4月1日現在の法令等に基づくため、申告の前に国税庁で最新の内容を確かめてください。
住宅の省エネリフォームを支援する国の補助制度は、「住宅省エネ2026キャンペーン」として、国土交通省・経済産業省・環境省が実施する複数の事業を組み合わせた仕組みになっています。このうち、窓など開口部の断熱改修は環境省の「先進的窓リノベ2026事業」、外壁・屋根天井・床などの断熱改修やエコ住宅設備の設置は国土交通省の「みらいエコ住宅2026事業」、エコキュートなど高効率給湯器への交換は経済産業省の「給湯省エネ2026事業」が、それぞれ対象としています。
制度の全体像や申請の流れは、補助金のページで整理しています。各事業の詳しい要件・対象製品・受付状況は、「住宅省エネ2026キャンペーン」の公式サイトと、各事業の公式サイトでご確認ください。賃貸集合住宅の給湯器の交換には、経済産業省が実施する「賃貸集合給湯省エネ2026事業」もあります。当社は制度のご案内・ご相談に対応しています。
※補助制度の情報は2026年10月9日時点のものです。金額・要件・受付期間は変更・終了する場合があるため、申請前に必ず公式情報をご確認ください。
いいえ。国税庁のコード1211-4によると、親族や知人からの借入金は、返済の方法にかかわらず、どれもこの控除の対象になりません。
いいえ、両方を使えます。国土交通省は、住宅取得等資金の贈与税の非課税措置を、住宅ローン減税と併用できる税制に挙げています。ただし国税庁のコード1211-4によると、その特例を受けた資金の額は、控除額を計算するときに工事費用から差し引きます。
控除によって異なります。国税庁のコード1211-4では、バリアフリーや省エネなどの工事で住宅特定改修特別税額控除の要件も満たすときは、どちらか一方を選んで受けます。一方、国税庁のコード1222によると、昭和56年5月31日以前に建てられた家の耐震改修に使う住宅耐震改修特別控除は、両方の要件を満たせば住宅ローン控除と両方を受けられます。国土交通省のページは、リフォーム促進税制の所得税の控除を住宅ローン減税とは併用できないとまとめて書いているため、耐震改修を含む工事では国税庁のページで確かめてください。
料金シミュレーターの金額でそのままお引き受けする方針です。あとから追加費用が膨らみにくく、予算の見通しを立てやすくなります。
間取りから変えるリノベーションや用途を変えるコンバージョンにも、費用を抑えたまるごとリフォームにも、1箇所だけの部分リフォームにも対応します。今のお困りごとに必要な範囲だけのご依頼で問題ありません。
施工はリフォーム業歴15年・年間60〜80件の提携施工会社が担当し、マンション全面リノベーションで最短45日の実績があります。点検やご相談などのアフターフォローには期限を設けず、末永く対応します。
この記事は、名古屋を中心に愛知・岐阜・三重・長崎エリアのリフォームのご相談を承る窓口 K Renove Design が作成しました。施工は提携施工会社が担当します。